Белая Каска

Падение кадрового резерва эксперты связывают с демографией (малочисленное поколение 1990-х) и высоким спросом на персонал.

Хотел бы несколько слов сказать о ситуации с бюджетами регионов. Она непростая, мы все это знаем. И в прошлом году дефицит вырос значительно, где-то с 200-300 миллиардов рублей для обычных дефицитов консолидированных бюджетов субъектов до 1,5 триллионов.

️❗️Под особым контролем окажутся сроки согласований, выпуск проектной документации, ход строительства, темпы продаж и исполнение обязательств по кредиту. Отдельно регулятор обратит внимание на рассрочки от застройщиков покупателям. Такой инструмент будет учитываться как фактор риска при анализе устойчивости проекта.

• Актуальная повестка: Список экспертов и перечень тем расширен с учетом запросов профессионального сообщества. • В фокусе обсуждения тенденции и изменения в нормативно-правовом регулировании ценообразования; • Практические кейсы расчета цены контракта и решения спорных вопросов. • Стандартизация ведомостей объемов работ и отраслевые особенности формирования цены (включая дорожное хозяйство); • Развитие карьеры: Все участники Конгресса смогут подтвердить свою квалификацию. Традиционно пройдет проверка знаний для внесения в Национальный реестр специалистов в области ценообразования в строительстве (реестр презентован НОСТРОЙ в 2024 году); • Диалог с властью: в рамках Конгресса пройдет открытое заседание Комиссии по вопросам ценообразования в строительстве и технологического и ценового аудита Общественного совета при Минстрое России. Это уникальная возможность задать вопросы напрямую представителям Минстроя России и ФАУ «Главгосэкспертизы России».

Группа «Самолет» - один из крупнейших инвесторов в социальную инфраструктуру. Одновременно мы строим десятки школ, детских садов, поликлиник. Только за последние два года мы построили 30 объектов, в числе которых учреждения образовательной и медицинской инфраструктуры. В 2024 году мы завершили строительство и ввели в эксплуатацию 7 школ на 6450 мест, 9 ДОУ на 2290 мест, поликлинику на 1000 мест, а также опорный пункт полиции В 2025 году нами введено в эксплуатацию 5 школ на 6050 мест, 6 дошкольных образовательных учреждений на 1315 мест, 1 пожарное депо. В настоящее время в стадии строительно-монтажных работ находятся 43 объекта социальной инфраструктуры, в том числе 12 школ на 11200 мест, 17 детских садов на 4580 воспитанников, учебно-воспитательные комплексы на 5865 мест, а также поликлиника, станция скорой помощи и отделения полиции. Вместимость и количество объектов СКБ регулируется РНГП (региональными нормами градостроительного проектирования), которые определяют необходимую обеспеченность жилых проектов социальной инфраструктурой. Порядок и правила, по которым осуществляется строительство застройщиками социальной инфраструктуры, варьируются от региона и принятых в них законах в том числе по созданию комфортной среды. Модель финансирования социальных объектов также зависит прежде всего от политики в отдельно взятом субъекте присутствия. Например, в Санкт-Петербурге, как правило, девелопер строит инфраструктуру, которую в дальнейшем выкупает город, и она переходит в муниципальную собственность.

Сегодня в большинстве крупных регионов России включение социальной инфраструктуры в состав жилых проектов стало фактически обязательной практикой. Это отражает общий подход к развитию новых районов, при котором наряду с жильем создается полноценная среда для жизни, включая школы, детские сады, поликлиники и другие социальные объекты. В связи с этим ключевым вопросом становится механизм реализации таких объектов и распределение финансовой нагрузки между участниками процесса. На практике применяются три основные модели: строительство за счет девелопера с последующей передачей объекта городу, выкуп со стороны государства, либо реализация в рамках совместных программ. Универсальной схемы не существует: выбор модели зависит от региона, масштаба проекта и договоренностей с местными властями. В большинстве регионов по-прежнему наиболее распространена безвозмездная передача социальных объектов в муниципальную или региональную собственность. Отдельно следует отметить проекты КРТ, где необходимость создания инфраструктурных объектов, как правило, фиксируется уже на этапе принятия решения о реализации проекта, а соответствующие обязательства также нередко возлагаются на девелопера.

Мы работаем в трех регионах, и везде разные условия для девелоперов по строительству социальной инфраструктуры. В Калининградской области строительство социальных объектов берет на себя регион — с региональным или федеральным финансированием. Даже в крупных проектах, где школы и детские сады находятся внутри территории, их всё равно строит регион. В Ленинградской области давно действует программа частичного выкупа образовательных учреждений. Девелопер строит за свои или банковские средства, а регион выкупает часть стоимости (сейчас — 33%).

Как поясняют эксперты, раньше девелоперы выкупали недорогие земли на окраинах и делили их на участки. Это приводило к появлению поселков без дорог, инженерных сетей и социальной инфраструктуры. • Теперь рынок будет смещаться к легитимным площадкам со статусом ИЖС и комплексной инфраструктурой. Из-за дефицита территорий и роста затрат в ближайшие годы цены на ИЖС рискуют вырасти еще сильнее.

• Цемент — -23,8%, • керамический кирпич — -23,7%, сборные строительные блоки — -17,9%, • природные пески — -16%. Снижение также охватило отделочные материалы и продукцию глубокой переработки, включая керамическую плитку, фанеру и ДСП.

Это очень большой актив, соответственно, это огромный шаг в освобождении от иммобилизованных активов в преддверии вступления в силу нового регулирования. — Для других девелоперов на рынке, в том числе "Донстроя", мы остаемся финансовым партнером. Что касается других активов в сфере недвижимости, то мы планируем реализовать также несколько гостиничных комплексов.

Сегодня стоимость квадратного метра складывается из нескольких ключевых составляющих. Это затраты на получение и корректировку разрешительной документации, стоимость проектных и строительно-монтажных работ, а также расходы, связанные с банковским финансированием проектов. Заметно выросла доля коммерческих расходов — на рекламу, маркетинг и агентские вознаграждения. Кроме того, в стоимость закладываются расходы на подключение к инженерным сетям и выполнение обязательств перед Городом по социальной и транспортной инфраструктуре.

Уровень маржинальности варьируется в зависимости от структуры активов и финансовой модели конкретного девелопера. Высокий показатель возможен при условии вертикальной интеграции: наличие собственного земельного банка, собственных строительных мощностей и диверсифицированного управления затратами на персонал. В сценарии, при котором девелопер работает исключительно на заемные средства, не обладает собственными производственными фондами и зависит от рыночного ценообразования генподряда, рентабельность находится на минимально допустимом уровне, а риски выхода в отрицательную зону существенно возрастают. В условиях общего роста цен, индексируется стоимость всех составляющих себестоимости девелоперского продукта. Это затраты, связанные с проектной и разрешительной документацией, строительные материалы и работы, в том числе технологическое присоединение к инженерным сетям. Сегодня мы видим динамику роста коммерческих расходов: из-за снижения ликвидности квартир, девелоперам приходится больше платить агентам, активнее вкладываться в рекламу и субсидировать ипотечные ставки для покупателей. Отдельно стоит выделить затраты на социальные объекты. Девелоперы обязаны строить детские сады, школы и т.д., или компенсировать их возведение. При этом строительство социальных объектов зачастую экономически выгоднее для компании, чем выплата компенсации, но в большинстве проектов отсутствует возможность разместить такой объект на участке. Кроме того, затраты, связанные с оплатой ВРИ также систематически индексируются. Все эти инфраструктурные расходы за последние годы выросли кратно. В текущих условиях маржинальность девелоперского бизнеса имеет тенденцию к снижению, как и во многих других отраслях экономики. Рост затрат, жёсткие требования банков, длительные сроки реализации проектов при высокой ключевой ставке, а также чувствительность спроса к экономическим колебаниям давят на рентабельность. Сегодня девелоперы работают с умеренной, а в массовом сегменте — с низкой маржинальностью.

Для девелоперского проекта, ориентиром рентабельности по прибыли является показатель 10%–15%. Это средний показатель по рынку. При этом в массовом сегменте жилья маржинальность ниже — ближе к нижней границе этого диапазона или даже ниже. В бизнес-классе и элитном сегменте маржинальность, как правило, более 15%.